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當好參謀官——顧問公司在幕墻項目中的職責與作用

來源:深圳市房地產幕墻專業聯盟  作者:孫紹軍  日期:2020-5-22
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    建筑幕墻顧問公司是新興的甲方與乙方之間的第三方業界,是具有建筑幕墻設計、施工等各階段及材料運用、結構分析等專業知識的工作類別,用通俗的話來說,類似軍隊中指揮官身旁的參謀官職務,能夠提供最佳信息、技術分析,能夠提供最佳解決方案,以及各類疑難問題的處理方案。

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  開篇:建筑幕墻顧問公司是新興的甲方與乙方之間的第三方業界,是具有建筑幕墻(詞條“建筑幕墻”由行業大百科提供)設計、施工等各階段及材料運用、結構分析等專業知識的工作類別,用通俗的話來說,類似軍隊中指揮官身旁的參謀官職務,能夠提供最佳信息、技術分析,能夠提供最佳解決方案,以及各類疑難問題的處理方案。

  房地產、甲方業主的眼里,幕墻顧問咨詢到底充當一個什么角色呢?幕墻顧問公司的定位,在與甲方、建設方開展的合作機制如何實施?今天,中國幕墻網ALwindoor.com廣大讀者朋友,以及全國建筑幕墻顧問行業聯盟的成員們,我們跟隨房地產經理人、門窗幕墻領域資深從業者——孫紹軍先生,一同了解顧問公司,在幕墻項目中的職責與作用!

第一部分 幕墻顧問的定位

  1、 何為幕墻顧問

  幕墻顧問是應市場需求而產生的職業。有其必然的屬性——代表買方利益,用技術手段控制幕墻項目的技術標準、經濟成本。

  ① 符合相關法規,保證項目落地;

  ② 制訂幕墻實施標準——方案設計直至招標標準確立;

  ③ 過程監管使之符合設計要求及實際狀況;

  ④ 結果監管保證順利驗收;

  ⑤ 運營指導,使幕墻項目發揮設計作用,并降低折損。

  2、幕墻顧問在管理體系中的現狀

現行的幕墻管理方式表

  3、幕墻顧問在管理體系中的趨勢

  l 從這張圖可以看出,業主方將會強化對主材的管理、將檢測方乃至維保單位納入對幕墻的質量管理體系。

  l 相應地,我們幕墻企業將會面臨更嚴格的質量考驗。其中,幕墻的檢測將會擴大檢測范圍,將施工前的檢測要求與施工后的抽檢及幕墻維保結合起來,例如對氟碳漆的檢測、膠的檢測、抗污染現場檢測等等。

業主幕墻管理方式的趨勢

  4、將“幕墻顧問”納入對項目整體管理體系中關鍵位置的指導思想:

  ① 幕墻工程對成本、使用功能乃至形象對項目影響巨大。占建設投資僅次于土建工程。因為觀感,對建筑價值評估影響占第一位。

  ② 作為業主自身的內部管理乃至建設項目的整體管理,需要在流程中增加“公平、公正、平衡、專業”的管理環節。

  ③ 建筑法及專業標準,是建設工程的底線,業主需要法理上明確各方責任,幕墻顧問這個環節是在業主與施工單位之間的“中介”,是代表業主利益的專業團隊。——參謀“管”

  ④ 對幕墻專業的施工管理、檢測鑒定同樣需要代表業主利益的專業團隊。

第二部分 建設方和合作方關系與定位

  1、業主的定位

  建設方幕墻管理的職責——代表業主對本項目幕墻工程進行全方位管理,以求實現建設方的項目目標。

  建設方的管理定位和目標都是有別于總承包、監理乃至幕墻施工單位的項目管理。其主要的管理工具不是技術本身,而是對于“管理工具”的運用,他不能替代上述各方的的管理。

  事實上我們有些項目的幕墻管理,由于上崗人員大都來自幕墻企業,經常會不由自主地偏離加入到施工方的項目管理,往往也會導致一些混亂。因此,建設方幕墻管理必須有著清晰的定位。

  借鑒餐飲行業,我們可以形象比喻如下:

   建設方(業主)=食客——有權利選擇菜單上的菜品,并可以表達對菜品的好惡,但不能代替衛生管理部(詞條“門”由行業大百科提供)對判斷其是否符合衛生要求;

  2、施工企業定位

  借鑒餐飲行業,我們可以形象比喻如下:

  幕墻施工企業=廚師——其職責是按照食客的要求制作菜品,并保證滿足規范(衛生)要求;

  3、材料供應商定位

  借鑒餐飲行業,我們可以形象比喻如下:

  材料供應商=食材供應商——其職責是提供優質食材并保證質量;

  4、關系分析

  上述這種關系比喻的目的是各方應該恪守各自的職責,避免越位以及缺位。

  結論:幕墻顧問將是業主重點依靠的力量。

第三部分 建設方眼中的幕墻顧問

  兩個前提:

  ① 向業主負責

  根據合同約定,在合同范圍內向業主負責。乃至作為“避規”的參謀與助手

  ② 與相關方利益上切割,保持業主立場。

  業主對于幕墻顧問的委托,都會直接或間接影響到各合作方的利益。作為業主方聘請的顧問,必須代表業主的利益。既要與合作方深度溝通,又要保持自己的立場,顧問公司對工作人員的約束是個長期的工作。

  顧問職責的三個維度:

  ① 管理維度——

  • 建筑設計方案的配合與管理

  • 幕墻及相關專業的設計與協調

  • 成本控制

  • 施工監管

  ② 時間維度

  方案設計階段——重點是配合建筑設計方案;

  方案擴初階段——具體落實幕墻方案是否可行;

  幕墻招標階段——招標文件編制;

  幕墻施工階段——施工圖審查;

  幕墻竣工階段——審查竣工資料的完整性及邏輯關系;

  幕墻使用階段——幕墻使用過程中維保咨詢。

  ③ 專業維度

  幕墻設計及管理——外立面效果方案、幕墻材料(詞條“幕墻材料”由行業大百科提供)對比說明及選擇;圖紙設計與計算;增項項目和修改項目的技術審查;

  工程概算——成本估算,以及幕墻材料市場價格分析;

  施工質量管理——產品加工和安裝質量的檢查和控制、加工安裝材料的品質鑒定、工期計劃的制定和控制

  工程驗收——工程分項分部驗收、工程竣工資料和總成本的審查等技術方面提供咨詢事宜。

  顧問的認可條件:

  ① 業績條件——馬太效應:“凡是少的,就連他全部的,也要奪過來。凡是多的,還要給他,叫他多多益善。”

  ② 人員配置——根據專業配置的完整性。

  ③ 資質條件——附加的法律條件。

  ④ 試用期——合同條款中將會增加此條款,或以第一階段作為一個結算期,其中將包括第一個結算期的尾款在后期支付的要求。

第四部分 顧問行業的問題與展望

  1.專業技術覆蓋方面——幕墻工程經常需要配合甚至需要直接服務的專業如下:

  • 泛光——涉及燈具的固定、布線及相應的防水(詞條“防水”由行業大百科提供)處理;

  • 標識——涉及標識的固定、布線及相應的防水處理;

  • 防火增強——“耐火完整性”的處理,例如梁高不足800mm時的處理;防火玻璃(幕墻)。

  • 擦機——作為幕墻顧問有必要作為咨詢內容之一,畢竟擦窗機主要是為幕墻服務的,同時其使用荷載的確定也需要幕墻顧問的計算。

  • 垂直綠化——目前是項目補償占用綠地的一種方式,與幕墻構造密切相關。

  2.設計與項目緊密方面——幕墻工程與其他專業存在交叉施工,需要在設計時就要考慮到優先順序,例如:

  • 鋼結構防火涂料施工與幕墻的沖突——鋼梁防火涂料與幕墻固定支座。要考慮到防火涂料怕雨的特點,設計時就考慮到施工順序與空間;

  • 材料運輸——受運輸條件限制時的運輸,如室內大板材料、超重材料(構件)、超長材料(構件)。

  • 室外空間對施工的影響——地面管道乃至化糞池施工對幕墻施工的影響,以上建議顧問公司做個表格,逐項審核。

  3.幕墻封閉的優先順序原則:

  閉水保護——主要指設備保護,如電梯間,電梯設備,消防控制室;

  施工空間及安全防護的影響——例如冷卻(詞條“冷卻”由行業大百科提供)塔上方的有火施工,防止高墜的安全網(防鳥網)。與管道等交叉空間的前期施工;

  設備固定與開孔——如水炮、探頭、燈具的固定。

  設備運輸留空——如需要為大設備運輸預留進出口;

  關于取消施工圖審查的對策。參見深府辦函(2019)234號文件《深圳市進一步深化工程建設項目審批制度改革工作實施方案》:

   ① 沒了強制性審圖,建設單位和施工單位心里更沒底,只能將此責任向其他方轉嫁或落實。顧問公司的重要性會得到提升!

  ② 對于大型房企,其內部具有專業的技術管理團隊,對于圖紙質量的把控有一定的基礎,技術上可以做到,但是同時需要在內部管理上明確權限與責任,具體仍免不了落實在幕墻顧問及施工單位頭上,其中幕墻施工單位的責任在《建筑法》中已有約定,沒有必要二次落實,那只能將審圖(針對施工圖)責任強加于幕墻顧問頭上。操作上很簡單,在招標書中增加一條即可。然而事實上,幕墻顧問公司并不具備承擔相應責任的“資格”或“經濟能力”。將來易扯皮。

  ③ 對于非大型房企,業主方往往只是具有相應管理的技術人員,能力差異非常大。因此也不具備技術把關的的能力。因此,相應的工作也只能交給幕墻顧問公司。

  ④ 設計保險制度將可彌補“經濟能力”不足的條件;

  ⑤ 綜合上述分析,目前業主方可能采取的對策無非是“有資質”=有經濟能力+技術能力。要求顧問公司要具備相應的設計資質。并要求顧問公司增加“保險”

  展望

  綜上所述,作為業主希望每一個幕墻項目的實施過程中,都能有一個非常得力的專業“參謀”,使得所經手的工程項目,都成為精品,都能為世人稱道,并為之自豪。我們需要投入的不僅僅是專業,也不僅僅是信用,應該是我們的情懷。在幕墻顧問身上,我們看到了這種情懷,而且隨著時代的進步,越來越普遍的時代烙印和時代氛圍、作用凸顯出來。

  幕墻顧問公司作為開發商、業主的代表,正在不斷通過“專業人做專業事”的理念,參與到建筑的全生命周期中。期望未來,能夠持續推動建筑幕墻行業的技術革新與行業秩序改革,不斷加強幕墻顧問在項目中的責任與作用,為創造世界級頂尖建筑,共同實現“幕墻強國之夢”而努力!

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